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不再建設封閉住宅小區的實施將面臨哪些問題
來源: | 作者:tpl-39afac3f | 發布時間: 801天前 | 1165 次瀏覽 | 分享到:
昨日許多市民發現,自己的微信朋友圈被一條關于城市規劃的新聞“刷屏”了——我國將推廣街區制,今后原則上不再建設封閉住宅小區,建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題。

       


    昨日許多市民發現,自己的微信朋友圈被一條關于城市規劃的新聞“刷屏”了——我國將推廣街區制,今后原則上不再建設封閉住宅小區,建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題。 

  記者從業內獲悉,這一措施如果真的得到落實,意味著今后的房地產開發建設模式將發生巨變,目前市民熟悉的“封閉式花園社區”將很難再見到。但業內人士也坦言,由于南方城市的現有社區普遍推行地面無車行道模式,加之社區內環境是由購房者“買單”的,要打開現有住宅區的“大門”,難度非常大。 

  規劃行業人士告訴記者,街區制是城市建設布局的一種形式,它的特點是在城市規劃的道路邊上建設房子,且不設圍墻。它的優點是可以增加公共道路和路網密度;缺點是居住區樓下的車流增加、車速更快,增加了老人和小孩的交通安全隱患。街區制最常見的形式就是上面住人,下面開放,上面是私有空間,下面是公共空間,住宅與外部世界全面打通,形成一個沒有圍墻的開放式社會。與之相對應的是封閉式小區。 

  “政策調整是希望改變過去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業設施和住區設施隔離,同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區制度推進,將使得后續城市商業設施和住區設施規劃能夠融為一體,并且使得城市規劃朝節約土地等方向演進。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。 

  今后市民居住體驗 

  或有大變化 

  新政的提出對市民生活會造成怎樣的影響呢?“或許,市民今后新買的房子就沒有現在這樣大規模的封閉式花園社區了。”昨日,多家房地產開發企業負責人表示,目前居民住宅普遍的建設模式是:政府出讓一塊土地,開發商拍地,按此土地的情況進行規劃建設。由于土地出讓一般有一定規模,開發商基本上是建設一個封閉式的花園社區,以門禁的形式杜絕外人進入。對住戶來說,這樣的社區體驗自然是比較好的,因為它相對安靜、安全。但它的缺點是,規模比較大的社區自成一體,割裂外界路網。 

  按照規劃新政,今后新建設的小區都應該是開放式的,這就意味著現在市民熟悉的居住生活模式將發生改變。今后新建設的小區很可能是一棟棟的單體住宅,樓下空間全部開放,細密的路網則直接連接到附近的主干道,大規模的小區內花園景觀也不再出現。 

  規劃界人士說,在普通的歐美中小城市,一條林蔭道兩邊排著一座座小別墅,每一座別墅的門前門后都有道路,很方便出行。而在紐約等大城市,市區集合住宅一般是一座獨立的摩天樓,每座大樓的前后也都是道路,車輛可以自由通行。按照國內的情況,今后城市的新型住宅也應該是類似紐約的那一種,就是每座住宅樓的前后可能都是路網,這樣交通擁堵能得以緩解。 

  現有住宅小區“開門” 

  難度大 

  然而,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,并不容易。“坦白說,在南方城市,已經建成的住宅小區要實現這一點存在很大挑戰。”昨日,業內人士表示,這是由幾點因素決定的。 

  第一,許多封閉式的住宅小區,內部的空間及資源都不是“憑空得來的”,其土地都是業主花錢購買的。如果破墻將小區內部的資源公開,就必須根據市場行情,對小區業主給予經濟補償。在目前的環境下,且不說業主同意不同意,就是同意,補償款也是一筆天文數字。 

  第二,目前絕大部分的住宅區在設計的時候,安防方面只考慮了在封閉式管理的情況下的需要。一旦破墻,整個舊有的安防體系就全面崩潰,再造安防體系的費用也是非常巨大的。 

  第三,現有住宅小區內的道路,設計上都是低速道路,開放之后的社區安全尤其是老年人和幼童的安全都無法保證。而國外的街區制以低層住宅、分散居住為主,與國內基本都是高層住宅的情況相距甚遠。

  第四,現在新建的封閉式小區都有物業管理,如果破墻,小區內的資源都向社會開放,物業管理的難度及費用都會大幅度增加。這筆費用誰來掏也是問題。 

  第五,近幾年新建住宅社區很多都是人車分流,地面沒有車行道。這樣的社區,就完全沒有開放的意義了。因為小區開放的目的就是為了加密路網。 

  業內人士表示,從目前情況看,“破局”的出發點應該是公共單位,原有住宅小區要破墻推行面臨極大挑戰。所以目前來看,街區制“向前看”的前景相對更明朗,也就是新建小區按此進行規劃。 

  而對于“單位大院對外開放”,得到了絕大多數專家和市民的支持。很多規劃專家表示,與住宅小區不同,單位大院應該打開,因為單位大院的產權屬于單位,而非業主。


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